〒101-0061
東京都千代田区神田三崎町二丁目20番7号
水道橋西口会館 ８階
東京都千代田区神田三崎町二丁目20番7号
水道橋西口会館 ８階
ご相談・査定無料
[営業時間] 9:00～18:00（土日祝を除く）
借地権の工場を売却した事例
お客様からのご相談
親から会社を継いだものの経営環境が悪化し年々売上が減少。
社員も高齢化が進み熟練工の技術の継ぎ手もいない。
会社を精算したい。
工場の売却代金を社員の退職金としてあてたい。
最低でも建物の解体代金分だけでも賄いたい。
今回の不動産は土壌汚染の可能性がある土地で、且つ借地権ということでした。他の不動産会社に相談したものの売却は難しく困っていたところ知り合いの紹介で弊社にお問い合わせいただきました。
売却にあたっての問題
- 借地権（※売却には地主の承諾が必要）
- 売却について地主の承諾が取れない場合、裁判所に申し立てる必要がある。（売却が困難）
- 土壌汚染の可能性と調査をして汚染があった場合の処理費用
- 工場の解体費用の負担
お客様へのご提案
お客様からのご依頼内容と売却にあたっての問題点を検討したうえで、弊社では4つの選択肢をメリット・デメリットを明確にしながらお客様にご説明しました。
①工場を解体せずにそのまま売却する場合
メリット
- 土壌汚染の対策をせずに売却ができる
- 手間がかからない
デメリット
- 借地権・工場・土壌汚染の可能性を考慮するといつ売却できるのか時間が読めない
- 売れない可能性もある
- 売買代金が低くなる可能性が高い
- 地主の売却についての承諾が必要
②工場を解体して更地で売却する場合
メリット
- 売買代金が①よりは高くなる
デメリット
- 地主の売却についての承諾が必要
- 解体をする場合は必ず土壌汚染の調査をしなければならない。更に汚染が基準を超えていた場合は対策費用がかかる（調査をしなければ正確な全体の費用を出すことはできない）
- 土壌汚染対策費用が売買代金より高くなる可能性もある
- 土壌汚染の調査から対策まで相当な期間がかかり売却の時期を予定できない
③そのまま地主に返却する場合
メリット
- すぐに手放すことができる
- 金銭的な負担がかからない
デメリット
- 手元にお金が残らない
- 地主が返却に応じてくれるかどうかがわからない（地主にとっては工場がそのままで返却されても困るし土壌汚染も心配）
④地主から底地を買い取る場合
メリット
- 所有権になるので土地の価値が上がる（銀行の融資がつきやすくなる）
- 売却代金が高くなる可能性がある
デメリット
- 土壌汚染対策費用は調査をしないとわからない
- 土壌汚染対策費用が売却代金より高額になる可能性がある
- 売却の時期を予定できない
- 土地の購入資金を用意しなくてはいけない（最大のネック）
お客様の選択
４つの選択肢についてお客様と打ち合わせした結果、②または④で進めつつ地主と協議の上、方向性を決めることになりました。
売却までの流れ
弊社では営業担当にノルマがないため、何年かかるかわからない仕事でもご相談にのることができます。
今回はまさにいつ売却できるか予想ができない状況でした。
当初は地主は土地の売却には同意せずに借地権の買戻しにもご納得いただけませんでしたが、1年近く様々な提案を行った結果、最終的に借地の約２０００㎡の土地を借地権割合の４：６でそれぞれ所有権とすることで合意していただきました。（等価交換方式）
そのかわり確実に土壌汚染の対策を行うことなどを地主から求められました。
また土壌汚染の調査や対策では行政の判断が絡むところが多く、円滑に進めるため区議会議員の協力も仰ぐことでスピーディーに土壌汚染の対策をして売却することができました。
お客様の感想
土壌汚染でしかも借地権の工場ということで、どの不動産会社に相談しても取扱いが難しそうでした。
ユニオンさんは知り合いが紹介してくれました。
何度も同じ質問をしても丁寧に説明をしてくれました。そして何より複数の選択肢を提案してくれたことが安心につながりました。
ユニオンさんに任せっぱなしというよりは一緒に協力して進めていく感じでした。
なかなか承諾をしていただけない地主の立場も尊重して、様々な提案をしてくれたおかげで話がまとまりました。
土壌汚染の対策では売却代金が残らないくらいの費用が掛かりそうになり頓挫しかけましたが、調査方法の見直しなどの区役所からの工夫をうまく引き出して想定以上の売却代金になりました。
おかげで会社を精算し、社員たちに退職金を払っても現金がまだ残せるような結果になりました。
ユニオン・パートナーズでは、他社では解決が難しい案件にも積極的に取り組んでいます。
「買い手がつかない不動産」や「不動産会社に断られた不動産」でお困りの方。
まずは無料相談をご利用ください。
